Airbnb o affitto a lungo termine: cosa conviene nel 2026

Mettiamolo subito in chiaro: Zgjedhja Ime è una piattaforma di affitti a lungo termine. Abbiamo un interesse in una delle due risposte. Proprio per questo qui non troverai la nostra opinione, ma i conti, con ogni ipotesi scritta, così da poterli rifare con i tuoi numeri.

Usiamo lo stesso appartamento del nostro articolo sul ROI dell'investimento in affitto, così i due calcoli si leggono l'uno accanto all'altro:

• Bilocale, 55 m², Komuna e Parisit
• Prezzo d'acquisto: 95.000 €
• Affitto a lungo termine ottenibile: 450 €/mese

Opzione 1 — affitto a lungo termine

• Reddito lordo: 450 × 12 = 5.400 €/anno
• Imposta sul reddito da locazione: ~600 €
• Gestione condominiale + manutenzione: ~300 €
• Piccole riparazioni, arredi: ~250 €
• Sfitto ipotizzato, 1 mese su 12: ~450 €

Netto: circa 3.800 €/anno — rendimento netto intorno al 4,0%.

Un dettaglio che conta più avanti: le utenze (luce, acqua, internet) le paga l'inquilino.

Opzione 2 — affitto breve

Per il lordo servono due numeri: tariffa media per notte e tasso di occupazione. Le fonti specializzate non concordano, e questo fa parte della risposta:

• Tariffa per notte: verificala tu su Airbnb per la tua zona e le tue date — varia molto con la stagione
• Occupazione: 40–45% secondo AirDNA e AirROI, mentre alcuni report indicano 50–62%

Quando due fonti serie dicono 40% e 62%, il divario non è un dettaglio: è un appartamento pieno metà anno contro uno pieno due terzi. Prendiamo 45 € a notte con il 45% di occupazione, il lato prudente:

45 € × 164 notti = 7.380 €/anno lordi. Il 37% in più del lungo termine. Se ci si ferma qui, l'affitto breve vince senza discussione — ed è esattamente dove si fermano molti conti.

Costi che esistono solo nell'affitto breve

• Utenze — ora tue, non dell'inquilino: ~70 €/mese = 840 €/anno
• Pulizie tra i soggiorni — con media di 3 notti sono ~55 cambi l'anno: 660 €
• Commissione della piattaforma — 3% nel modello ripartito: ~220 €
• Materiali di consumo — biancheria, asciugamani, cortesia, caffè: ~200 €
• Ammortamento dell'arredo — si consuma molto più in fretta: ~400 €
• Gestione condominiale + manutenzione — come nell'Opzione 1: 300 €

Totale 2.620 €, restano 4.760 € ante imposte. Dopo il 15%: circa 4.045 €/anno netti.

Il confronto, in una riga

• Lungo termine: ~3.800 €/anno netti
• Affitto breve, autogestito: ~4.045 €/anno netti

Una differenza di circa 245 € l'anno — intorno al 6%. È la risposta che raramente si trova scritta: il divario lordo era del 37%, quello netto è del 6%.

E quei 245 € non sono gratis. Si pagano con i check-in, il cambio delle lenzuola, i messaggi alle dieci di sera, i reclami, le recensioni e un calendario da seguire tutto l'anno. È un secondo lavoro part-time che rende circa 20 € al mese in più.

Se lo gestisce un altro, il conto si ribalta

Le società di gestione prendono in genere il 15–20% del ricavo. Al 18%, sono −1.330 € sulla cifra sopra:

Netto: circa 2.900 €/anno — chiaramente peggio del lungo termine, a parità di appartamento.

Due cose fuori tabella

Capitale iniziale. Un appartamento per affitti brevi va arredato e attrezzato a un altro livello, e quel conto arriva per intero prima della prima notte. Non è un costo annuo, è denaro che devi avere.

Stagionalità. Tirana è più stabile della costa, dove la stagione decide tutto. Ma il 45% di occupazione non si distribuisce in modo uniforme: la media nasconde mesi buoni e mesi scarsi, mentre l'affitto lungo arriva uguale a gennaio e ad agosto.

Il lato legale e fiscale nel 2026

• Non serve la partita IVA locale (NIPT) per i privati che affittano a breve tramite piattaforme. Ma il reddito va dichiarato con la dichiarazione DIVA, e l'imposta del 15% si versa entro il 31 marzo.
• L'IVA entra in gioco solo oltre i 10 milioni di lek di giro d'affari annuo (circa 100.000 €). Un solo appartamento non ci arriva: il dibattito 6% contro 20% non ti riguarda, a meno che non stia costruendo un portafoglio.
• La classificazione come struttura ricettiva passa dall'Agenzia Nazionale del Turismo su e-Albania. L'aliquota ridotta del 6% vale solo per le strutture classificate.
• Il comune — registrazione per la tassa di soggiorno e registro degli ospiti.
• La comunicazione dei dati da parte delle piattaforme si sta stringendo dal 2026.

Nota che il 15% è stato dedotto in entrambe le opzioni. Non è un vantaggio per nessuna delle due.

Quando l'affitto breve vince davvero

Lo dicono i conti. Conviene quando valgono tutte e tre insieme:

• Una posizione con tariffa per notte ben sopra la media — centro, o una vista che giustifica un altro prezzo.
• Lo gestisci tu, e il tempo ce l'hai davvero.
• Tieni l'occupazione sopra il 55%, non al 45%.

Se manca una delle tre, il lungo termine passa avanti — e passa avanti senza lavoro.

Conclusione

L'affitto breve non è una truffa né una miniera d'oro. Per un bilocale medio a Tirana, autogestito, rende più o meno lo stesso netto del lungo termine in cambio di lavoro continuo. Con la gestione a pagamento, rende meno.

Se scegli il lungo termine, pubblicare su Zgjedhja Ime è gratis e il proprietario paga 0% di commissione, sempre. L'inquilino paga una sola volta — 50% di un mese di affitto, al trasloco.

I dati sull'affitto breve sono medie di mercato di AirDNA e AirROI, convertite in euro, e variano per fonte e periodo. Le voci di costo sono ipotesi dichiarate, non misurazioni sul tuo immobile. Rifai i conti con i numeri del tuo appartamento e chiedi a un contabile per il fisco.