Investimi në qira: ROI real në Tiranë (2026)

"Blej një apartament, jepe me qira, mbylle veten brenda 8 vjetësh" — është këshilla që dëgjon në çdo kafe në Tiranë. Problemi? Pothuajse askush nuk e llogarit saktë. Në këtë artikull bëjmë matematikën reale, me shifra konkrete, jo me rregulla të përgjithshme.

Formula bazë: yield bruto vs yield neto

Yield bruto = (qiraja vjetore ÷ çmimi i blerjes) × 100. Është numri që dëgjon më shpesh — dhe është gjithmonë më i lartë se realiteti, sepse injoron kostot.

Yield neto zbret nga qiraja vjetore: taksën mbi të ardhurat nga qiraja, tarifën e administrimit të pallatit, mirëmbajtjen dhe periudhat pa qiramarrës (vakancë). Ky është numri që përcakton vërtet nëse investimi ia vlen.

Shembull konkret: 1+1, 55m², Komuna e Parisit

• Çmimi i blerjes: 95.000 €
• Qiraja mujore: 450 € → 5.400 € në vit
• Yield bruto: 5.400 ÷ 95.000 = 5,7%

Tani zbresim kostot reale:

• Taksa mbi të ardhurat nga qiraja (~15% mbi qiranë neto pas zbritjeve të lejuara): rreth 500–600 €/vit
• Tarifa administrimi + mirëmbajtje pallati: ~25 €/muaj = 300 €/vit
• Riparime të vogla + rinovim periodik mobiljesh: ~250 €/vit mesatare
• Vakancë e supozuar: 1 muaj në 12 pa qira = -450 €/vit

Qiraja neto reale: 5.400 − 600 − 300 − 250 − 450 ≈ 3.800 €/vit.
Yield neto: 3.800 ÷ 95.000 ≈ 4,0%.

Kjo do të thotë se apartamenti "shlyen" investimin fillestar (jo duke llogaritur rritjen e çmimit të pronës) për afro 25 vjet — jo 8, siç thuhet zakonisht kur dikush llogarit vetëm yield-in bruto.

Si ndryshon ROI-ja sipas lagjes

Rregulli i përgjithshëm: sa më e shtrenjtë lagjja, aq më i ulët yield-i në përqindje — sepse çmimi i blerjes rritet më shpejt se qiraja e arritshme.

• Bllok / Qendër: çmim blerje i lartë, qira e lartë, por yield tipik 3,5–4,5% — paguan për prestigj dhe likuiditet, jo për rendiment.
• Komuna e Parisit / Don Bosko: ekuilibër — çmim mesatar-lart, kërkesë e fortë prej profesionistësh, yield 4,5–5,5%.
• Astir / Kashar: çmim blerje ende relativisht i ulët, qira në rritje të shpejtë — yield shpesh 6%+, por me rrezik më të lartë vakance.

Rreziqet që askush nuk i vë në ekselin fillestar

• Vakanca reale shpesh është më e gjatë se 1 muaj/vit — sidomos në apartamente të vjetra pa rinovim.
• Qiramarrës problematikë — dëme pronë, vonesa pagesash, kosto ligjore nëse mbërrin deri në nxjerrje.
• Norma interesi — nëse blerja financohet me kredi, rritja e normave mund ta fshijë krejtësisht yield-in neto.
• Riparime të mëdha të papritura — çati, hidraulikë, ngrohje — mund të "hanë" 2-3 vite fitim neto në një herë.

Si e rrit ROI-n pa rritur qiranë

• Publiko drejtpërdrejt, jo përmes agjensie — një agjensi tradicionale merr deri 100% të një qiraje mujore në komision (50% nga secila palë); te Zgjedhja Ime pronarët publikojnë me 0% komision, gjithmonë — një muaj qira e plotë kursyer që në vitin e parë.
• Zgjidh qiramarrës afatgjatë mbi qira afatshkurtër me kthim më të lartë por vakancë dhe kosto pastrimi më e lartë, nëse s'ke kohë ta menaxhosh aktivisht.
• Mirëmbaj në kohë — një riparim 50€ sot shpesh parandalon një riparim 500€ pas 2 vjetësh.
• Rivlerëso qiranë çdo vit sipas tregut real — përdor kalkulatorin e vlerësimit për një pikënisje.

Rezervat e detyrueshme

Shifrat këtu janë ilustruese, të bazuara në rrangje tipike të tregut 2026 — jo garanci. Çdo pronë ka rrethanat e veta: gjendja, lagjja specifike, financimi. Trajtoje këtë artikull si skelet llogaritjeje, jo si përgjigje e gatshme. Para se të vendosësh, llogarit yield-in neto — jo bruto — me numrat e tu real.

Ke tashmë një pronë me qira? Publikoje falas te Zgjedhja Ime dhe kurse muajin e komisionit që do i paguaje një agjensie.