AirBnB apo qira afatgjatë: cila është më e mirë në 2026

Le ta pranojmë hapur në fillim: Zgjedhja Ime është platformë e qirasë afatgjatë. Kemi interes në një prej dy përgjigjeve. Pikërisht për këtë arsye këtu nuk do lexosh mendimin tonë — do lexosh llogarinë, me supozimet e shkruara njëra pas tjetrës, që ta bësh vetë me numrat e tua.

Marrim të njëjtin apartament që përdorëm te artikulli mbi ROI-n e investimit në qira, që të dy llogaritë të krahasohen mes tyre:

• 1+1, 55 m², Komuna e Parisit
• Çmim blerjeje: 95.000 €
• Qira afatgjatë e arritshme: 450 €/muaj

Varianti 1 — qira afatgjatë

Kjo llogari është nga artikulli i ROI-t, e përsëritur shkurt:

• Të ardhura bruto: 450 × 12 = 5.400 €/vit
• Tatim mbi të ardhurat nga qiraja: ~600 €
• Tarifë administrimi + mirëmbajtje pallati: ~300 €
• Riparime të vogla, mobilje: ~250 €
• Vakancë e supozuar, 1 muaj në 12: ~450 €

Neto: rreth 3.800 €/vit — yield neto afro 4,0%.

Shënim i rëndësishëm: shërbimet (drita, ujë, internet) i paguan qiramarrësi. Kjo ka peshë kur kalojmë te varianti tjetër.

Varianti 2 — qira ditore

Për të ardhurat bruto duhen dy numra: çmimi mesatar për natë dhe shkalla e mbushjes. Burimet e specializuara nuk pajtohen mes tyre, dhe kjo është pjesë e përgjigjes:

• Çmim mesatar për natë në Tiranë: rreth 45–50 €
• Shkallë mbushjeje: 40–45% sipas AirDNA dhe AirROI, ndërsa disa raporte flasin për 50–62%

Kur dy burime serioze japin 40% dhe 62%, diferenca nuk është detaj — është një apartament që mbushet gjysmën e vitit kundrejt një apartamenti që mbushet dy të tretat. Marrim 45 € natën dhe 45% mbushje, që është ana e kujdesshme:

45 € × 164 netë = 7.380 €/vit bruto. Kjo është 37% më shumë sesa qiraja afatgjatë. Nëse ndalemi këtu, qiraja ditore fiton pa diskutim — dhe pikërisht këtu ndalen shumica e llogarive.

Shpenzimet që ekzistojnë vetëm në qira ditore

• Shërbimet — tani i paguan ti, jo qiramarrësi: ~70 €/muaj = 840 €/vit
• Pastrimi mes qëndrimeve — me qëndrim mesatar 3 netë janë ~55 ndërrime në vit: 660 €
• Komisioni i platformës — 3% në modelin e ndarë: ~220 €
• Materiale harxhuese — çarçafë, peshqir, higjienë, kafe: ~200 €
• Amortizim i mobilimit — konsumohet shumë më shpejt: ~400 €
• Administrim pallati + mirëmbajtje — po ai i variantit 1: 300 €

Totali: 2.620 €. Mbeten 4.760 € para tatimit. Pas tatimit 15%: rreth 4.045 €/vit neto.

Krahasimi, në një rresht

• Qira afatgjatë: ~3.800 €/vit neto
• Qira ditore, e menaxhuar nga ti vetë: ~4.045 €/vit neto

Diferenca është rreth 245 € në vit — afro 6%. Kjo është përgjigjja që rrallë e sheh të shkruar: bruto diferenca ishte 37%, neto u bë 6%.

Dhe ata 245 € nuk vijnë falas. Ato paguhen me pritjen e mysafirëve, ndërrimin e çarçafëve, mesazhet në dhjetë të mbrëmjes, ankesat, vlerësimet dhe kalendarin që kërkon kujdes gjatë gjithë vitit. Është një punë e dytë me kohë të pjesshme që paguan rreth 20 € në muaj më shumë.

Nëse e menaxhon dikush tjetër, llogaria përmbyset

Shoqëritë e menaxhimit marrin tipikisht 15–20% të të ardhurave. Me 18%, kjo është -1.330 € mbi llogarinë e mësipërme:

Neto: rreth 2.900 €/vit — dukshëm më keq sesa qiraja afatgjatë, për të njëjtin apartament.

Dy gjëra që nuk hyjnë në tabelë

Kapitali paraprak. Një apartament për qira ditore duhet mobiluar dhe pajisur në një nivel tjetër: 5.000–8.000 € përpara netës së parë. Ky nuk është shpenzim vjetor, është para që duhet ta kesh.

Sezonaliteti. Tirana është më e stabilizuar sesa bregdeti, ku sezoni vendos gjithçka. Por mbushja 45% nuk shpërndahet njëtrajtësisht: numri mesatar fsheh muaj të mirë dhe muaj të dobët, ndërsa qiraja afatgjatë hyn e njëjtë në janar dhe në gusht.

Ana ligjore dhe fiskale në 2026

Këtu ka ndryshime që ia vlen t'i dish përpara se të vendosësh:

• NIPT nuk kërkohet për individët që jepnë apartament me qira afatshkurtër nëpër platforma. Por të ardhurat duhen deklaruar nëpërmjet deklaratës DIVA dhe tatimi 15% paguhet brenda 31 marsit.
• TVSH-ja hyn në lojë vetëm mbi qarkullimin 10 milionë lekë në vit (rreth 100.000 €). Për një apartament të vetëm nuk arrihet — pra debati 6% kundrejt 20% nuk të takon, përveçse nëse ndërton një portofol.
• Klasifikimi si strukturë akomoduese bëhet nëpërmjet Agjencisë Kombëtare të Turizmit në e-Albania. Norma e reduktuar 6% e TVSH-së vlen vetëm për struktura të klasifikuara.
• Bashkia — regjistrimi për taksën e fjetjes dhe regjistri i mysafirëve.
• Raportimi nga platformat po forcohet nga 2026. Llogaria "nuk deklaroj se nuk e di kush" po mbyllet.

Vini re: në llogarinë më lart tatimin 15% e zbritëm në të dyja variantet. Nuk është avantazh i njërës anë.

Kur fiton vërtet qiraja ditore

Nga llogaria del vetë. Qiraja ditore ia vlen kur plotësohen të tria njëherësh:

• Lokacion me çmim nate dukshëm mbi mesataren — qendër, ose pamje që justifikon një çmim tjetër.
• E menaxhon ti vetë, dhe koha e ke vërtet.
• Mban mbushje mbi 55%, jo 45%.

Nëse mungon njëra, qiraja afatgjatë del përpara — dhe del përpara pa punë.

Përfundim

Qiraja ditore nuk është mashtrim, dhe nuk është ari. Për një 1+1 mesatar në Tiranë, e menaxhuar nga pronari, jep afërsisht të njëjtën neto si qiraja afatgjatë, në këmbim të një pune të vazhdueshme. Me menaxhim të paguar, jep më pak.

Nëse e zgjedh variantin afatgjatë, te Zgjedhja Ime publikimi është falas dhe pronari paguan 0% komision, gjithmonë. Qiramarrësi paguan vetëm një herë — 50% të qirasë së muajit të parë, kur lëviz.

Shifrat e tregut për qiranë ditore janë mesatare tregu nga AirDNA dhe AirROI, të konvertuara në euro, dhe ndryshojnë sipas burimit e periudhës. Shpenzimet janë supozime të shkruara hapur, jo të matura te prona yte. Bëji llogaritë me numrat e apartamentit tënd përpara se të vendosësh, dhe pyet një kontabilist për anën fiskale.